Il y a six semaines, j’avais écrit ce billet : I wish I weren’t born in Europe. Ce faisant, j’ai oublié de mentionner le squat, sauf dans un commentaire pour un autre billet. Voici qu’une nouvelle de France me force de commenter sur le sujet.

La dépêche

✍️ Le Figaro : «Je n’avais pas d’autre solution»: ce propriétaire détruit son logement squatté

Un propriétaire brestois dont le logement est squatté par une famille roumaine a déposé plainte au commissariat puis a fini par se faire justice lui-même en démolissant le logement.

Les propriétaires de logements squattés sont souvent désespérés. Au point de se faire justice eux-mêmes. Un propriétaire a ainsi squatté son propre logement après avoir changé la serrure. Une autre a récupéré son logement squatté, profitant d’un moment d’absence du squatteur. Elle a jeté les affaires du squatteur dehors, changé elle aussi la serrure et installé un système d’alarme. Pourtant, en France, se faire justice soi-même est illégal. Un propriétaire qui expulse lui-même un squatteur ou change la serrure sans intervention des forces de l’ordre risque trois ans de prison et 30.000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Cette fois, un propriétaire a détruit l’intérieur de son habitation à coups de masse, pour être certain de rendre son logement inhabitable et de déloger les squatteurs. La scène s’est déroulée à Brest sous les yeux ébahis de voisins. Le propriétaire accompagné d’un autre homme, a démoli le petit immeuble de deux étages, qu’il a acquis en 2021 mais où il n’a jamais vécu, avec des masses et des barres à mine.

Résultat, le plancher du premier étage a sauté, l’escalier est totalement détruit, les réseaux d’eau et d’électricité sont anéantis et certains murs du rez-de-chaussée sont tombés. «Je n’avais pas d’autre solution. Je passe devant tous les jours et je me suis aperçu qu’il n’y avait personne. J’ai donc écarté leurs affaires et commencé les travaux», confie le propriétaire au Télégramme . La Ligue des droits de l’homme s’insurge. Le propriétaire brestois assure qu’il a tout essayé avant d’agir ainsi. Il a d’abord déposé plainte en 2023 au commissariat de Brest. Une enquête a été ouverte.

Le propriétaire a également tenté de rentrer en pourparlers avec les squatteurs, une famille roumaine qui occupait son bien qu’elle a sous-loué à une autre famille roumaine. Puis, le propriétaire a tenté de les acheter, ce qui n’est pas légal, en leur proposant 2000 euros en échange de leur départ. Les squatteurs auraient accepté la proposition avant de changer d’avis. «Ces familles ont déjà squatté trois ou quatre autres logements dans le quartier et personne ne fait rien!», déplore le propriétaire.

La famille roumaine a montré une facture EDF et de téléphone pour prouver qu’elle était chez elle. Il suffit effectivement de donner son nom, son adresse et son numéro de téléphone ou son mail pour ouvrir une ligne électrique. Un justificatif de domicile facile à obtenir. Les neuf personnes dont cinq enfants âgés de deux à treize ans qui occupaient la propriété, sont connues des services sociaux de la Ville qui cherche une solution de relogement. «Même avant que je le casse, ce logement était insalubre et présentait des risques de sécurité et pour la santé», argue le propriétaire.

✍️ Le Télégramme : À Brest, le propriétaire détruit son logement pour faire fuir ses squatteurs

La scène s’est produite le samedi 12 octobre 2024, dans le quartier de Saint-Pierre, à Brest, sous les yeux de quelques voisins. Au moins deux hommes ont attaqué, à l’aide de masses et de barres à mine, l’intérieur d’un petit immeuble de deux étages. À la manœuvre, le propriétaire d’un logement acheté en 2021 mais qu’il n’a jamais occupé puisque jugé insalubre, mais surtout occupé par deux familles roumaines « depuis plus de six ans ».

Les coups ont fait sauter une partie du plancher du premier étage, entièrement détruit l’escalier, les réseaux, d’eau et d’électricité et certains murs du rez-de-chaussée. « Je n’avais pas d’autre solution », veut justifier le propriétaire. « Je passe devant tous les jours et je me suis aperçu qu’il n’y avait personne. J’ai donc écarté leurs affaires et commencé les travaux. »

« Nous étions partis en Roumanie pour l’enterrement de notre patriarche », explique l’une des femmes résidant à cette adresse. « On a retrouvé une partie de nos affaires sur la rue ».

…

Lorsque la situation s’est envenimée, les familles ont brandi leurs factures EDF et de téléphone, comme autant de justificatifs de domicile. EDF confirme qu’il suffit de produire un nom et une adresse précise, un numéro de téléphone voire un mail pour disposer de l’ouverture d’une ligne électrique. L’entreprise précise ne pas être habilitée à vérifier les informations transmises.

Face à ces justificatifs, les policiers auraient tourné les talons, déplore le propriétaire. « Ils n’avaient pas de raison d’intervenir », corrige, au parquet de Brest, Camille Miansoni : « La plainte pour violation de domicile a été classée sans suite. Le requérant a admis lui-même que l’immeuble était occupé lorsqu’il l’a acheté, et qu’il n’avait entrepris aucune démarche au moment du rachat. Il n’y a donc pas de violation de domicile, ni de litige de nature pénale », expose le procureur de Brest.

De son côté, la Ville de Brest confirme que l’on peut tout à fait effectuer l’acquisition d’un logement déjà squatté, « à charge au nouveau propriétaire d’engager les procédures pour disposer de son bien ». « Procédures civiles », précise le procureur.

Non. Il ne s’agit pas de Roumains, mais de Tsiganes roumains. Ledit « patriarche » est le chef de clan de ce groupe ethnique, ce qu’en roumain l’on appelle « bulibașă ». D’ailleurs, la flèche que j’ai ajoutée à la photo indique assez clairement qu’il s’agit de Tsiganes. Mais comment se fait-il que ce groupe ethnique possède une telle propension aux infractions ?

La loi protège les squatteurs

Aussi bizarre que cela peut paraître, la loi protège davantage les squatteurs que les proprios. Précisons-le : on ne parle pas des squatteurs du genre révolutionnaire, marxiste, maoïste, trotskyste ou que sais-je, et qui protestent contre la crise locative dans les conditions où, dans la même ville, il y a maintes demeures inoccupées, parce que les propriétaires exigent des baux démesurés. Non. On parle des simples gens pour qui, dans la plupart des cas, la propriété squattée n’est pas seulement la résidence principale, mais la seule !

Le problème du squat contre les habitations des citoyens ordinaires s’est accentué en Europe durant la pandémie de COVID-19, notamment en Italie et en France. Dans ces temps, il y avait eu des cas où des personnes âgées ont dû être hospitalisées pour des périodes allant jusqu’à un mois, et à leur retour, leurs appartements étaient squattés. Et ce phénomène n’était pas le fruit du hasard : des bandes organisées de malfaiteurs guettaient ce genre de situations.

Mais la loi, que faisait-elle, me demanderiez-vous. La loi, elle s’en foutait royalement. Si la victime ne s’est pas plainte à la police dans les 48 heures de l’infraction, alors, hélas, tout d’un coup, la loi devient plus soucieuse des droits du squatteur !

Avec le temps, des changements législatifs ont été apportés.

En Italie, sous le gouvernement de Giuseppe Conte, plusieurs réformes liées au squat ont été introduites, en grande partie sous l’impulsion de Matteo Salvini, alors ministre de l’Intérieur. Ces réformes visaient à durcir les sanctions contre les occupations illégales et à protéger les propriétaires privés. Une attention particulière a été accordée aux résidences principales, considérées comme inviolables : en cas d’occupation d’une résidence principale, les autorités étaient tenues d’intervenir sans délai pour rétablir le propriétaire dans son droit, notamment si ce dernier pouvait prouver qu’il y résidait habituellement. Contrairement aux locataires en impayés qui bénéficient souvent d’une certaine tolérance (comme la trêve hivernale), les squatters devaient être expulsés rapidement. En théorie, ces réformes, souvent appelées Décret Salvini, stipulaient que les résidences principales, même inoccupées pour une période prolongée (hospitalisation, voyage, etc.), doivent bénéficier d’une priorité d’expulsion rapide. En pratique, je ne pourrais pas en témoigner de leur efficacité.

En France, les modifications législatives ont introduit un mécanisme permettant à la Préfecture d’intervenir plus rapidement. La procédure actuelle vise à expulser les squatters dans un délai réduit à 14 jours après une plainte déposée par le propriétaire. L’intervention de la Préfecture est possible si le propriétaire prouve qu’il n’a pas consenti à cette occupation. Il doit fournir des documents établissant qu’il est bien le propriétaire (exemple : titre de propriété) et que l’occupation est non autorisée. (Service-Public.fr : Que faire quand des squatteurs occupent un logement ?)

Toutefois, la réalité est plus sombre que cette idéalisation. Même avec les récentes réformes visant à faciliter les expulsions de squatters, la France maintient des protections pour éviter les expulsions dans certaines situations considérées humanitaires. Les exceptions légales qui peuvent différer ou bloquer une expulsion ne font aucune distinction entre les squatters et les locataires en situation d’impayé. Bravo, la République ! Les squatteurs, qui n’ont absolument jamais été habitants de droits, mais criminels, sinon terroristes, jouissent des mêmes droits que les locataires légitimes qui ont cependant failli de payer leur bail ! Encore une fois, bravo la gauche ! Vous jetez les gens dans les bras de l’extrême droite !

Parmi ces exceptions, la trêve hivernale qui s’étend du 1ᵉʳ novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, aucune expulsion de locataires ne peut être exécutée, sauf dans les cas d’immeubles menaçant la ruine. En théorie, les squatters ne devraient pas être couverts par cette protection, mais en pratique, c’est différent. Une autre exception, la présence d’enfants mineurs, de personnes âgées ou vulnérables. Une expulsion ne peut être décidée avant que les services sociaux trouvent une solution de relogement temporaire. 

Dans la jurisprudence d’autres pays occidentaux, on a remarqué l’interprétation donnée par les tribunaux à la loi, ayant pour effet l’obligation du propriétaire de continuer de payer pour que les utilités (électricité, eau, etc.) continuent à être fournies dans le logement squatté ! C’est grotesque et l’on se croirait rêver !

Citons encore une fois Le Figaro :

Un propriétaire qui expulse lui-même un squatteur ou change la serrure sans intervention des forces de l’ordre risque trois ans de prison et 30.000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

L’usucapion et la prescription acquisitive

Il ne faut pas confondre ces « droits des squatters » avec le concept d’usucapion. Au fait, usucapion était le terme du droit romain, mais je préfère ce terme parce qu’il existe aussi en Roumanie, où il est nommé uzucapiune. Le droit civil français moderne l’appelle prescription acquisitive.

Le Trésor de la Langue Française informatisé :

USUCAPION, subst. fém.

A. −DR. ROMAIN. Mode d’acquisition de la propriété d’un objet ou d’un droit réel par possession ininterrompue.La prescription ou le droit d’acquérir par le laps du temps est donc une fiction de la loi, conventionnellement adoptée. Mais toute propriété a nécessairement commencé par la prescription, ou, comme disaient les Latins, par l’usucapion, c’est-à-dire par la possession continue (Proudhon, Propriété, 1840, p. 202).

B. −DR. CIVIL. Synon. de prescription acquisitive (v. prescription A 1). V. acquisitif ex. 1.

PRESCRIPTION, subst. fém.

A. −DR.
− Spécialement

1. DR. CIVIL

a) Prescription acquisitive. Mode d’acquérir la propriété ou un droit réel immobilier, par le fait d’une possession maintenue aux conditions et pendant le laps de temps exigés par la loi: 30 ans ou 10 à 20 ans. (Barr. 1974). Synon. usucapion. V. acquisitif ex. 1.

En droit français, les délais sont les suivants. Pour la prescription de droit commun, 30 ans : si une personne possède un bien immobilier de manière continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans, elle peut en devenir propriétaire, même si elle n’a aucun titre de propriété. Pour la prescription abrégée, 10 ans : si le possesseur est de bonne foi (il croit légitimement être propriétaire) et dispose d’un titre valable, le délai de prescription pour les biens immobiliers est réduit à 10 ans. La bonne foi est toujours présumée dans ces cas de possession prolongée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. (Code civil, articles 2255 à 2278.) Avant juin 2008, la prescription abrégée de l’article 2272 était plus nuancée et stipulée dans l’article 2265 de l’époque : « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé ; et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort. » En Roumanie, les délais ne sont pas de 30 et 10 ans, mais de 10 et 5 ans. Avant 2011, les normes légales applicables étaient, même sous le régime communiste, celles du Code civil de 1864, qui prenait du Code civil français les délais de 30, 20 et 10 ans.

Cela va sans dire, mais dans le cas du squat ordinaire, il n’est pas question d’aucune prescription acquisitive ! C’est simplement une situation dans laquelle la loi protège les délinquants.

Avant que je n’oublie : dans les régimes de Common Law, on parle d’adverse possession. Wikipédia :

Adverse possession in common law, and the related civil law concept of usucaption (also acquisitive prescription or prescriptive acquisition), are legal mechanisms under which a person who does not have legal title to a piece of property, usually real property, may acquire legal ownership based on continuous possession or occupation without the permission (licence) of its legal owner.

It is sometimes colloquially described as squatter’s rights, a term associated with occupation without legal title during the westward expansion in North America, as occupying real property without permission is central to adverse possession. Some jurisdictions regulate squatting separately from adverse possession.

In general, a property owner has the right to recover possession of their property from unauthorised possessors through legal action such as ejectment. However, many legal systems courts recognize that once someone has occupied property without permission for a significant period of time without the property owner exercising their right to recover their property, not only is the original owner prevented from exercising their right to eject, but a new title to the property “springs up” in the adverse possessor. In effect, the adverse possessor becomes the property’s new owner. Over time, legislatures created statutes of limitations setting a time limit for how long owners have to recover possession of their property from adverse possessors. In the United States, for example, these limitation periods vary widely between individual states, ranging from as low as three years to as long as 40 years.

Although the elements of an adverse possession action differ by jurisdiction, a person claiming adverse possession in a common law system is usually required to prove non-permissive use of the property that is actual, open and notorious, exclusive, adverse and continuous for the statutory period. The possession by a person is not adverse during periods when they are in possession as a tenant or licensee of the legal owner.

Du même article :

As with any adverse possession claim, if a squatter abandons the property for a period, or if the rightful owner effectively removes the squatter’s access even temporarily during the statutory period, or gives their permission, the “clock” usually stops. For example, if the required period in a given jurisdiction is twenty years and the squatter is removed after only 15 years, the squatter loses the benefit of that 15-year possession (i.e., the clock is reset at zero). If that squatter later retakes possession of the property, that squatter must, to acquire title, remain on the property for a full 20 years after the date on which the squatter retook possession. In this example, the squatter would have held the property for 35 years (the original 15 years plus the later 20 years) to acquire title.

Takeaways, comme on dit en anglais :

  • Le squatter doit avoir occupé le logement pendant une longue période sans que le propriétaire ait exercé son droit à récupérer son bien.
  • L’occupation doit être effective, ouverte et notoire, exclusive, préjudiciable et continue.

Il est évident que, lors d’un squat qui s’est produit lorsque la victime était partie en vacances ou internée à l’hôpital, on n’est ni dans le cas d’une occupation prolongée, ni dans le cas d’une occupation ouverte ou notoire. Comme dans le cas d’une contrefaçon ou d’une violation de marque (trademark infringement), le caractère ouvert ou notoire veut dire que le propriétaire est censé avoir pris connaissance des faits, sans réagir pour la protection de ses droits de propriété. Encore une fois, ce n’est pas le cas de ceux qui découvrent leur propriété squattée après quelques jours ou semaines, rarement des mois.

Pourquoi est-ce que la loi protège alors le squatteur après si peu que 48 heures ?

Autour du monde

Peu importent ces considérations. Allons voir la situation ailleurs, à travers quelques pages Web.

■ What You Need to Know About Squatters Rights In The UK

A squatter in the United Kingdom is someone who occupies an uninhabited or unoccupied building or piece of land without the permission of the owner. In England and Wales, squatting is punishable by a fine of up to £5,000 and/or imprisonment for up to six months under the Criminal Justice and Public Order Act 199. However, squatting in a commercial premises is a civil matter, dealt with under the common law by eviction. In Scotland, the law is different and squatters can claim ownership of a property after occupying it for a period of time.

J’ai des doutes que la situation soit si simple que cela.

■ Squatter Rights in California: A Comprehensive Guide for Landlords

In California, the legal concept of squatter’s rights is defined by state law and varies from other states. Under California Civil Code section 1007, a squatter can establish legal possession of a property by occupying it openly and continuously for a period of five years without the owner’s permission.

This is known as adverse possession. However, it’s important to note that the squatter must have good faith belief that they have a right to the property, and the possession must be open and notorious, meaning that it’s done publicly and without attempts to hide it.

One well-known case that illustrates the importance of understanding squatters’ rights in California is the case of the “Bayview Squatters.” In 2014, a group of homeless individuals began squatting in a vacant, city-owned house in the Bayview neighborhood of San Francisco. The house had been vacant for years and was in disrepair. The squatters, who were mostly families with children, began fixing up the house and making it livable. They installed a kitchen, a bathroom, and even a garden.

The city initially tried to evict the squatters, but they were able to stay in the house for over a year due to a combination of legal challenges and community support. Eventually, the city agreed to sell the house to a community land trust, which would allow the squatters to stay in the house as tenants.

…

It’s important to note that regardless of a squatter’s status, most courts grant them some protection from eviction. Landlords may have to pursue alternative measures if necessary, such as filing a lawsuit for eviction, seeking an order of possession, or pursuing a restraining order.

■ ‘Fairly big problem’: Squatters invade homes and refuse to leave. How is this legal?

In Texas, a homeowner says she was locked out of her house by a squatter who claimed to have a lease after moving to the state with her family (the woman previously had been evicted from three other homes).

In Maryland, a woman returned from vacation to find two squatters in her bed. They were not only living in her house but also sold about $50,000 of her furniture.

It is a pattern being played out in many cities in the United States. It also is common in Europe, where squatting has become a political movement with support from the left.

Some squatters enter legally and then just stay. In Long Island, New York, Guramrit Hanspal, 52, has not paid his mortgage for 25 years. The mortgage was foreclosed, but the company that now owns the home has struggled for decades to evict Hanspal, who continues to change lawyers and file lawsuits to delay proceedings. 

■ Squatters Rights in Phoenix, Arizona: Our Quick Guide

In Arizona, squatting is seen as illegal.

The laws are made to protect property owners.

If tenants stay on a property without permission, they can be evicted and even face criminal charges.

However, in some instances, squatters’ rights may allow them to make an adverse possession claim against the landlord.
…
The property owner must meet specific requirements to claim adverse possession in Phoenix, AZ.

Adverse possession occurs when a squatter gains legal title to a property by occupying it without permission from the rightful owner for a specific period of time.

First, as a squatter, you need to openly and obviously use the property without permission from the owner to establish adverse possession and claim title. You must use it as if it’s your own.

To claim adverse possession, a squatter must exclusively and continuously occupy the property for at least ten years to gain legal title.

During this time, as a squatter, you must take care of the property, pay taxes for it, and only use it for yourself to establish adverse possession and gain title.

Being a squatter and occupying the property without permission doesn’t automatically give you adverse possession rights.

To claim adverse possession, you must genuinely believe that you legally own the property and not be aware of any problems with your title.
…
In Arizona, there are time limits for filing an adverse possession claim by a squatter. Usually, people have ten years from when they start living on the property to file their claim for possession against a squatter.

If they miss this possession deadline, they might lose their rights to the property to a squatter.

But there are exceptions or extensions to these time limits regarding possession and squatter cases.

For instance, if someone has a property through a written agreement with the owner or pays rent for using the property, the clock for filing a claim against a squatter may start differently.

■ Squatters Rights in Tennessee

Squatters have rights over their property despite not owning a lease or paying rent of any sort due to certain squatters rights throughout the country, and specific rights within each state.

There are instances in which squatters had lived on a property for several years before the owner passed away, but it was before they had legally transferred the property to another person on the property. For example, if a girl was raised in her childhood home and her parents  passed away when the girl was twenty-five, she could apply for adverse possession and use squatters rights claiming to have peacefully lived on the property for twenty-five years. Although these instances are not very common, it happens enough that the court will recognize its effect in the lives of those in that situation.

Other ways that a squatter is able to gain possession to a property is if that individual had lived on the property for twenty years without conflict and then they are able to make an adverse possession claim. This is also not common, but due to the amount of cases it does affect, there are laws to protect those citizens and instances.

Oh, que la théorie est belle ! On dirait que la prescription acquisitive serait le seul droit des squatteurs. Après 10 ou 25 ans. 

Comme nous tous le savons, en théorie, il n’y a aucune différence entre théorie et pratique. En pratique, il y en a.

Visionnez cette vidéo de CBS Evening News du 26 juin 2024, Homeowners enlist “Squatter Hunter” to get back their homes. Descriptif : « ”Squatters’ rights” laws often protect those who are illegally occupying a property. Carter Evans shows who some property owners are turning to when the law is no help. » Squatter Hunter, c’est ce mec, de son vrai nom Flash Shelton : How I removed squatters in less than a day.

Une dernière question, avant que je ne fasse un AVC

Y a-t-il un endroit sur Terre où la loi protège vraiment la propriété au lieu de protéger les criminels ?

En secondaire : Whatever happened to “my home is my castle” aka the castle doctrine?

Connaissez-vous cette fameuse blague ?

Alerte info :
17 h 45 – Une maison vient d’être squattée dans un village corse.
17 h 46 – Fin du squat.